房貸利率是指金融機(jī)構(gòu)向城鄉(xiāng)居民個人提供購房或建房貸款時，所收取的利息與貸款本金的比率。根據(jù)我國1996年頒布的《貸款通則》，房貸利率的制定標(biāo)準(zhǔn)。2019年，中國人民銀行（以下簡稱央行）對房貸利率體系進(jìn)行了重大改革，將原有的“基于基準(zhǔn)利率浮動”的機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)椤盎谫J款市場報價利率（LPR）加點(diǎn)”的新機(jī)制。

房貸利率主要分為固定利率和浮動利率兩種類型。這兩種利率各有其優(yōu)點(diǎn)，具體選擇哪種類型主要取決于借款人對未來市場利率走勢的預(yù)測。在許多西方國家，如美國、英國、法國、荷蘭等，固定利率房貸是常見的貸款產(chǎn)品。我國于2005年由央行首次引入固定利率房貸的概念。

影響房貸利率的主要因素包括資金成本、管理費(fèi)用、貸款風(fēng)險程度、銀行目標(biāo)盈利水平、銀行資金供需狀況、利率管制政策以及銀行間的競爭態(tài)勢等。房貸利率的變動會對購房者和房地產(chǎn)價格產(chǎn)生不同程度的影響，例如，利率的上調(diào)可能會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)。

貸款購房主要有以下幾種：

1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費(fèi)減半。

2、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

房貸利率

3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

根據(jù)一般房貸還款方式的計算公式分為兩種：

一、等額本息計算公式：

計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例會隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

1、各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來看；

2、對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

中國房貸利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的。用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件，要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

商業(yè)銀行將執(zhí)行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個商業(yè)銀行執(zhí)行的時候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會比較，在增加利率之前和增加利率之后的情況。

現(xiàn)行基準(zhǔn)利率現(xiàn)行優(yōu)惠利率調(diào)整前基準(zhǔn)利率調(diào)整前優(yōu)惠利率

10年固定利率貸款8.613%6.930%7.953%7.099%

20年固定利率貸款8.811%7.580%8.121%7.246%

5年浮動利率貸款5.760%4.032%5.918%4.204%

30年浮動利率貸款5.940%4.158%6.098%4.350%

固定期為3年的混合利率貸款7.200%6.120%8.041%7.069%

固定期為5年的混合利率貸款7.290%6.660%8.121%

利息計算的基本常識

(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為（注：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數(shù)計息法按實(shí)際天數(shù)每日累計賬戶余額，以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數(shù)×日利率，其中累計計息積數(shù)=每日余額合計數(shù)。

2.逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實(shí)際天數(shù)計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計息公式為：

③利息=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率

這三個計算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結(jié)果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。

（三）復(fù)利：復(fù)利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復(fù)利。

（四）罰息：貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款，銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質(zhì)與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業(yè)銀行法人制定的計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法，報中國人民銀行總行備案并告知客戶；區(qū)域性商業(yè)銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶；農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實(shí)際情況制定計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，并由農(nóng)村信用社法人告知客戶。

（七）參考依據(jù)：

1.《人民幣利率管理規(guī)定》銀發(fā)【1999】77號。

2.《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》銀發(fā)【2003】251號。

3.《中國人民銀行關(guān)于人民幣存貸款計結(jié)息問題的通知》銀發(fā)【2005】129號。

自2012年6月8日起，中國人民銀行決定，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

自同日起：(1)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍;(2)將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍。

2016年以來，北京進(jìn)行了多輪樓市調(diào)控。2017年春節(jié)后，不少銀行房貸額度收緊，放貸時間從此前的一個月拉長到兩三個月甚至直接不放貸。首套房貸款利率優(yōu)惠已經(jīng)上調(diào)至9.5折的銀行共16家，為工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲銀行、渤海銀行（全國性銀行）的北京分行及北京銀行、北京農(nóng)商行。

2017年3月21日上午，工行北分信貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是為了貫徹國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》文件精神，為有效防范金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險，推動房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，已將個人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折上調(diào)到9.5折。

近期，隨著央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業(yè)存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再劃算。據(jù)這16家銀行中的一家銀行表示，該行的部分支行已實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的政策。而多數(shù)銀行都表示首套房利率原本可以做到最低9折優(yōu)惠，但需要資質(zhì)審批，層層審批過后，實(shí)際操作層面審批下來的貸款其實(shí)已經(jīng)是9.5折利率。

2019年8月，全國多城房貸利率上調(diào)。根據(jù)上證報、界面梳理，杭州多家銀行執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮8%或10%，南京、青島、蘇州、合肥、武漢、無錫普遍上浮20%，乃至30%。買房成本大增。

2019年12月28日，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，進(jìn)一步推動貸款LPR運(yùn)用，現(xiàn)將存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。

2019年12月30日，央行發(fā)布公告，宣布從明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場報價利率LPR轉(zhuǎn)換。

房貸利率“換錨”源于2019年12月28日中國人民銀行發(fā)布的一則公告，要求自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）。同時，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

個人房貸正屬于上述“換錨”范圍。簡單來說，就是存量的房貸定價基準(zhǔn)需要從參考基準(zhǔn)利率定價切換為參考LPR定價，相比起前者，后者更貼近市場變化。

對于“存量浮動利率貸款”的劃定范圍，具體要求包括：

1、在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放，或者已簽訂合同未發(fā)放；

2、利率按基準(zhǔn)利率上下浮確定（比如“基準(zhǔn)利率上浮10%”或基準(zhǔn)利率打7折）；

3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整。但需要注意，其中不包括公積金個人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉(zhuǎn)換。

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

7折利率

2012年6月，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管央行重提7折利率，但隨著利率市場化大門開啟，銀行利潤空間縮小，市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。

特急文件重提7折利率

不管8.5折也好，基準(zhǔn)利率也罷，很多市民都認(rèn)為，是2010年4月開始的調(diào)控，導(dǎo)致了首套房貸利率取消7折。實(shí)際上，首套房7折利率就從來沒離開過我們。

降息當(dāng)天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)的“特急”文件，文件號為“銀發(fā)[2012]142號”。在該文件中，央行稱，“房貸金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率下限由基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大至0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準(zhǔn)利率0.7倍?！边@也是時隔兩年后央行重提“7折”房貸。

重提7折對房價影響

管理層還有兩張牌壓房價，開發(fā)商不敢亂漲價

此輪房地產(chǎn)調(diào)控較之以往成效明顯，關(guān)鍵一點(diǎn)就是持續(xù)收緊的貨幣政策，逼迫開發(fā)商“以價換量”，加緊售房。中原地產(chǎn)何偉堅認(rèn)為，此次央行降息，加上此前連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率，預(yù)計將有數(shù)千億元的資金被釋放，相對寬松的貨幣環(huán)境，一定程度上會緩解開發(fā)商資金壓力，刺激購房者入市。

申銀萬國分析師李瑜認(rèn)為，中央對樓市的調(diào)控在政策上不會有所松動，但是微觀上也不排除放松的可能?！爸岸鄠€城市在住房公積金貸款方面都有放寬跡象，并且已經(jīng)被默許。”

他進(jìn)一步表示，此次央行降息，有可能會帶來房價的反彈。但管理層手中仍有兩張牌限制著房價的大幅反彈，比如，全國推廣房產(chǎn)稅，上半年包括官方媒體在內(nèi)已多少提及這事兒，另外，住房信息聯(lián)網(wǎng)規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止第一批的40個城市，規(guī)模的擴(kuò)大會讓投資需求得到進(jìn)一步的壓制。

“不過，這還算一個好消息。”魯能新城營銷部經(jīng)理陳勇認(rèn)為，購房門檻的降低，會刺激價格向上，漲幅不會太大，開發(fā)商都比較謹(jǐn)慎。政策面對樓市沒放松，中央不希望房價大漲。

10年最高

央行2011年7月6日宣布，今日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是2011年以來第3次加息，也是加息周期啟動后的第5次加息。

本次加息0.25個基點(diǎn)之后，5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位，達(dá)到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至10年來的最高水平。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出，多次加息逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，利率的上調(diào)效果將顯現(xiàn)。

以20年期百萬貸款額計算，第一套房增加的月供為149.63元，第二套房增加的月供為168.86元。

考慮到2010年10月份之前的大部分房貸利率仍可7折，對于存量房貸來說，在2012年開始執(zhí)行新利率之后，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業(yè)貸款月供增約400元。

業(yè)內(nèi)人士提醒，三類貸款人不必提前還貸：一是選擇等額本金、其還款期已過三分之一的購房者，因?yàn)榈阮~本金開始還的本金比較多，已將大額本金還完，剩下小額貸款產(chǎn)生的利息不會太多；二是等額本息還款已到中期的購房者，因?yàn)檫@部分市民已經(jīng)還了大部分利息，提前還貸的意義也不大；三是準(zhǔn)備后期向銀行貸款的市民，若把貸款還了銀行，后期在銀行申辦貸款時，尚不知能否批準(zhǔn)。

首先，執(zhí)行上浮利率的借款人及還處于還款初期的借款人適合選擇提前還貸。因?yàn)閳?zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，借款人若有一次性還清的能力，將來如果有資金的需要，還可以用房產(chǎn)申請抵押貸款。處于還款初期，貸款的大部分利息都還沒有償還，產(chǎn)生的影響以及利得財富率較小。

其次，享受七折利率的貸款不必急于還款。因?yàn)槠哒鄣?年期貸款利率低于5年期存款利率，有還貸款的錢還不如存入銀行。而且，這部分人選擇提前還貸后，如果再貸款購房，銀行對其將毫無優(yōu)惠，而是按二套房執(zhí)行上浮1．1倍的利率，借款人將得不償失。

此外，選擇等額本息的還款方式，已經(jīng)接近還款中期或是選擇了信托網(wǎng)模式的等額本金的還款方式，并且還款期已經(jīng)超過1/3的借款人不適合提前還貸。部分銀行會對提前還款客戶收取部分違約金，具體違約金支付比例或者計算公式都會在貸款合同中列明。

廣州某國有銀行首套房貸利率由上浮10%下調(diào)至上浮5%四大行或集體下調(diào)

2014年5月，多地出現(xiàn)房貸利率松動情況，廣州房貸市場也有所松動，某國有大行已率先下調(diào)首套房貸利率至上浮5%，2014年5月月四大行或?qū)⑼较抡{(diào)。此外，多家股份制銀行仍保持在上浮10%以上。分析認(rèn)為，銀行房貸利率調(diào)整幅度并不大，且由于各家銀行額度情況不同，年內(nèi)首套房貸利率想要同步下調(diào)到基準(zhǔn)以下有難度，“房貸荒”從2013年下半年延續(xù)至今依然沒有放松的跡象，并且2014年上半年維持現(xiàn)狀的概率比較大。此外，地產(chǎn)企業(yè)資金已相當(dāng)吃緊，房貸松動僅具有象征意義。 

2021年5月20日下午，工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行向南都記者明確表態(tài)已經(jīng)上調(diào)房貸利率。這意味著，包括建行這個深圳房貸市場份額“一哥”在內(nèi)，深圳五大行都有了明確態(tài)度。就在5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行率先宣布，為促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、支持居民合理購房需求，深圳建行于當(dāng)日起調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當(dāng)于5.10%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當(dāng)于5.60%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP。