買賣不破租賃”是最典型的一種，即在租賃關(guān)系期間，租賃物所有權(quán)的變更不影響租賃合同的效力。因?yàn)楫?dāng)實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，租賃物的所有權(quán)將被拍賣、變賣、折價(jià)等變現(xiàn)行為發(fā)生了變化，抵押與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)隨之發(fā)生變化“買賣不破租賃”規(guī)則。

民法典的規(guī)定

第四百零五條

抵押設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租轉(zhuǎn)讓的，原租賃關(guān)系不受抵押影響。

為了避免債務(wù)人 在不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行過程中的運(yùn)用“買賣不破租賃”規(guī)避執(zhí)行規(guī)則《民法典》第405條規(guī)定：抵押設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租轉(zhuǎn)讓的，原租賃關(guān)系不受抵押影響。因此，不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)和使用權(quán)的先后順序，按照登記和占有的先后順序確定承租人占有租賃物后辦理抵押權(quán)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)，否則抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。

買賣不破租賃”這一原則在許多情況下受到限制。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》規(guī)定，在抵押權(quán)之上設(shè)立租賃關(guān)系的，此后設(shè)立的租賃權(quán)對(duì)受讓人不具有約束力。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)闊o論是法院的查封，還是當(dāng)事人的抵押行為，都需要在房產(chǎn)部門進(jìn)行登記物權(quán)登記是一種公示行為，物權(quán)一旦公示，物權(quán)就可以發(fā)生變更，并對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力因此，后來取得租賃權(quán)的承租人不能“買賣不破租賃”對(duì)抗受益于先前抵押或扣押的善意第三方。

此外，作為租賃權(quán)的債權(quán) 美國(guó)的權(quán)利，它仍然應(yīng)該讓位于其他債權(quán)人 在某些情況下具有優(yōu)先權(quán)效力的美國(guó)權(quán)利。比如破產(chǎn)企業(yè)將其所有的房屋建筑物或土地作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，承租人在破產(chǎn)清算中不能使用“買賣不破租賃”突破相關(guān)破產(chǎn)法規(guī)定的優(yōu)先受償順序。

中間人民和某省某市中級(jí)人民法院判決XX公司訴中國(guó)X公司等財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)糾紛案——號(hào)“買賣不破租賃”Can 不能對(duì)抗物權(quán)的優(yōu)先變動(dòng)

裁判要旨

買賣不破租賃”使租賃權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)化，從而增強(qiáng)債權(quán)的效力并增強(qiáng)其對(duì)抗隨后物權(quán)變動(dòng)的效力。但是，租賃權(quán)仍然是債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)在任何情況下都沒有優(yōu)先權(quán)。

案件詳情

2012年11月7日，陜西省高級(jí)人民 美國(guó)法院根據(jù)被執(zhí)行人的申請(qǐng)拍賣了被執(zhí)行人（本案被告）該房產(chǎn)位于省市荷塘鎮(zhèn)，以華X公司的名義擁有。同月30日，原告XX公司購買并接受標(biāo)的物，并于2013年12月20日在本案審理期間，辦理了上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

2006年10月17日，陜西高院查封了華X公司名下的涉案財(cái)物。2007年1月31日，被告華X公司為出租人、被告常升公司為承租人簽訂《廠房租賃合同》，約定租期20年，自2007年2月8日起至2027年2月7日止，并減免租賃費(fèi)、支付方式、合同解除、合同終止等。自2013年2月以來，常升公司已經(jīng)知道了涉事工廠、土地使用權(quán)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，租金尚未支付給中國(guó)X公司。于是，常升公司與XX公司無法就相關(guān)租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致。原告XX公司卷入了與中國(guó)X公司的糾紛、常升公司關(guān)于廠房的移交、租賃合同效力存在爭(zhēng)議，故本案提起訴訟。

裁判結(jié)果

在聽完這個(gè)案子后，人民法院一個(gè)省一個(gè)市和一個(gè)區(qū)的最高法院認(rèn)為：華X公司是涉案房產(chǎn)所有權(quán)的登記權(quán)利人華X公司涉案財(cái)產(chǎn)在陜西高院司法變賣后，其所有權(quán)已依據(jù)相關(guān)生效法律文書的規(guī)定予以處分、設(shè)定對(duì)其他權(quán)利的限制，但仍享有對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)的占有、使用權(quán)和受益權(quán)。判決華X公司與公司簽訂的廠房租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議有效。常升公司應(yīng)賠償原告XX公司占用該廠房期間的利益損失。

原告XX公司、被告常升公司不服一審判決，提起上訴。中級(jí)人民法院審理后某市中級(jí)人民法院裁定駁回上訴，維持原判。

專家評(píng)析

本案審理的難點(diǎn)在于如何確定以查封的不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物簽訂的租賃合同的效力？租賃合同能否對(duì)抗因查封拍賣物被法院收買的第三人？

1.通過限制物權(quán)標(biāo)的物的租賃確認(rèn)合同的效力

根據(jù)合同法第44條：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。即具有法律主體資格的當(dāng)事人根據(jù)其真實(shí)意思簽署、內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，合同有效。本案中，雙方簽訂的租賃合同符合法律規(guī)定的生效要件，沒有證據(jù)證明存在惡意串通損害第三人利益的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，符合合同相對(duì)性的基本內(nèi)涵。法院 s查封涉案不動(dòng)產(chǎn)只是限制了權(quán)利人對(duì)該財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，權(quán)利人仍然享有對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用權(quán)收益權(quán)等權(quán)利。合同屬于債法的范疇，其法律效力是債權(quán)債務(wù)的分配合同雙方的權(quán)利和債務(wù)，不發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。因此，在這種情況下，第三方 s請(qǐng)求法院確認(rèn)合同雙方因拍賣標(biāo)的物而簽訂的租賃合同無效，不能得到法院支持。

為了保持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極有效發(fā)展，中國(guó) 中國(guó)合同法已經(jīng)確立“合同自由原則”為了鼓勵(lì)交易，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力的基礎(chǔ)和保證因此，當(dāng)事人應(yīng)在充分遵循市場(chǎng)規(guī)則的前提下與交易對(duì)手建立經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因?qū)徍瞬怀浞只蝾A(yù)測(cè)不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)自行承擔(dān)。

2.關(guān)于“買賣不破租賃”的限制適用

民法典規(guī)定：租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變更的，不影響租賃合同的效力。可見，立法實(shí)行的是租賃權(quán)的物權(quán)化，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，不影響租賃關(guān)系，買受人不能要求承租人返還租賃物，從而強(qiáng)化了債權(quán) 這是合法的“買賣不破租賃”該原則作為突破合同相對(duì)性的例外之一，要求租賃權(quán)發(fā)生在物權(quán)變動(dòng)之前。

但本案中，早在租賃雙方簽訂租賃合同之前，法院就已經(jīng)通過查封的方式限制了涉案房產(chǎn)所有人的處分權(quán)。事實(shí)上，租賃權(quán)的性質(zhì)仍然是債權(quán) 的權(quán)利“買賣不破租賃”只有強(qiáng)化其對(duì)抗后續(xù)物權(quán)變動(dòng)的效力，仍應(yīng)遵循物權(quán)優(yōu)先原則。本案中，涉案財(cái)產(chǎn)在出租前已被法院查封，權(quán)利人 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行使受到限制也就是說，在出租涉案財(cái)產(chǎn)之前，所有權(quán)人已經(jīng)喪失了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，并且已經(jīng)確立，一旦該財(cái)產(chǎn)進(jìn)入拍賣執(zhí)行階段，可以用于優(yōu)先實(shí)現(xiàn)債權(quán)人 的債權(quán)人 的權(quán)利因此，財(cái)產(chǎn)被查封后設(shè)立的租賃權(quán)，不能因?yàn)榉ㄔ簭?qiáng)制執(zhí)行而對(duì)抗接受該不動(dòng)產(chǎn)的第三人。

事實(shí)上，“買賣不破租賃”這一原則在許多情況下受到限制。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》規(guī)定，在抵押權(quán)之上設(shè)立租賃關(guān)系的，此后設(shè)立的租賃權(quán)對(duì)受讓人不具有約束力。之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)闊o論是法院的查封，還是當(dāng)事人的抵押行為，都需要在房產(chǎn)部門進(jìn)行登記物權(quán)登記是一種公示行為，物權(quán)一旦公示，物權(quán)就可以發(fā)生變更，并對(duì)第三人產(chǎn)生法律效力因此，后來取得租賃權(quán)的承租人不能“買賣不破租賃”對(duì)抗受益于先前抵押或扣押的善意第三方。

此外，作為租賃權(quán)的債權(quán) 美國(guó)的權(quán)利，它仍然應(yīng)該讓位于其他債權(quán)人 在某些情況下具有優(yōu)先權(quán)效力的美國(guó)權(quán)利。比如破產(chǎn)企業(yè)將其所有的房屋建筑物或土地作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，承租人在破產(chǎn)清算中不能使用“買賣不破租賃”突破相關(guān)破產(chǎn)法規(guī)定的優(yōu)先受償順序。