剛剛過去的國慶超長黃金周，樓市的表現(xiàn)依然疲軟。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶假期期間（9月29日-10月6日），35個(gè)代表城市的日均成交面積較去年國慶下降兩成左右。

如果將時(shí)間往前推移，剛剛過去的9月，一向是樓市銷售最黃金的季節(jié)，但是，樓市的“金九”也同樣慘淡。9月一線城市的成交量同比下降超過三成，二三線城市的成交量同比下降超過2成。

9月和國慶長假期間的樓市表現(xiàn)，也基本宣告了今年的“金九銀十”行情已經(jīng)化為泡影。作為全年的銷售旺季，金九銀十尚且如此，樓市的未來走勢也就不難預(yù)期了。

尤為值得一提的是，今年“金九銀十”的窗口期到來之前，各個(gè)地方政府以及相關(guān)部門密集釋放利好，樓市的寬松政策達(dá)到了近年來的頂點(diǎn)，期待能夠借助這一輪黃金銷售旺季帶動(dòng)樓市反彈。

《安家》劇照

8月份以來，各地紛紛推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，到了今年9月份，認(rèn)房不認(rèn)貸在四大一線城市全部落地實(shí)施。除此之外，很多地方政府還紛紛解除了限購政策，其中甚至包括一線城市廣州。

雖然各方為迎接金九銀十使出了渾身解數(shù)，但最終的銷售數(shù)據(jù)還是折射出一個(gè)冰冷的現(xiàn)實(shí)——當(dāng)前的中國樓市，救市已經(jīng)不再是靈丹妙藥，救市藥力的有效性正在變得越來越弱。

2008年和2015年，中國對樓市的兩次救市，最后都引發(fā)了樓市大漲。這一次救市，為什么無法復(fù)制前兩次的走勢效果呢？

核心因素就在于，中國樓市經(jīng)過了20多年的高速發(fā)展之后，現(xiàn)在已經(jīng)供過于求。當(dāng)市場的供應(yīng)天平已經(jīng)失衡，政策層面的刺激最多也就只能激起一朵小水花，難以改變這條大河的最終流向。

今年7月份，中共中央政治局召開會議，對我國房地產(chǎn)市場做出最新定位——我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了20多年的高速市場化發(fā)展之后，這是中央最高層第一次確認(rèn)，我國房地產(chǎn)的供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。

上世紀(jì)90年代，我國房地產(chǎn)處于極度短缺的局面，這也是后來房價(jià)持續(xù)飆升的重要基礎(chǔ)。不過，經(jīng)過20多年高速發(fā)展后，我國房地產(chǎn)終于告別了短缺，進(jìn)入過剩時(shí)代。

最近，十一屆全國人大財(cái)經(jīng)委副主任，國家統(tǒng)計(jì)局原副局長賀鏗公開表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)供應(yīng)過剩，空置的房屋究竟有多少，各個(gè)專家估出來的數(shù)字相差很大，14億人可能住不完。”統(tǒng)計(jì)局前副局長的發(fā)言，也再度將我國住房過剩的局面公之于眾。

按照央行在2019年披露的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均擁有住房1.5套，這已經(jīng)是一個(gè)非常高的比例，在美國、日本等發(fā)達(dá)國家，戶均擁有住房套數(shù)大概為1.1左右，中國的戶均住房已經(jīng)超過了美國和日本。

對于中國而言，當(dāng)戶均擁有住房都快接近2套之后，還有多少家庭愿意繼續(xù)買房呢？換而言之，也就意味著房地產(chǎn)市場的新增需求越來越少，房子也就越來越賣不動(dòng)了，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是樓市的銷量持續(xù)下跌。2022年，我國的商品房銷售面積比上年下降24.3%。在去年銷量大跌的基礎(chǔ)上，今年的樓市銷量繼續(xù)下跌，今年1—8月份，商品房銷售面積同比下降7.1%。

《一路朝陽》劇照

不僅是現(xiàn)有的家庭住房率已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，從更長遠(yuǎn)來看，隨著我國出生率下降，新增人口不斷減少，意味著將來的住房需求也會不斷萎縮。最近幾年，我國出生人口大概每年減少100多萬，去年更是首次出現(xiàn)了人口負(fù)增長，這都意味著將來住房市場的需求越來越少。

不僅是新生人口數(shù)量減少，快速上升的老齡化程度，也對將來的住房需求帶來壓力。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在戶均1.5套的住房水平，這些過剩的住房將來都會傳到下一代，這就意味著下一代的很多年輕人根本就不需要買房。我國現(xiàn)在較高的戶均住房率，其實(shí)就是已經(jīng)透支了房地產(chǎn)市場未來很多年的需求。

隨著住房越來越賣不動(dòng)，樓市的庫存水平就越來越高，反過來給樓市銷售帶來更大壓力。今年8月末，我國的商品房待售面積已經(jīng)接近6.5億平方米，同比增長近2成。

2008年和2015年的兩次樓市救市，最終都快速消化了樓市的庫存，而且引發(fā)了房價(jià)大漲。而這一次房地產(chǎn)再度史詩級救市，但是帶來的結(jié)果卻是庫存越來越高，房價(jià)越來越低。

這一次救市的效果之所以無法復(fù)制前兩次救市，關(guān)鍵原因在于，隨著樓市的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，人們對于房地產(chǎn)市場信心已經(jīng)截然不同。前兩次救市，人們對樓市抱有只漲不跌的堅(jiān)定信仰，所以將每一次救市都視為千載難逢的上車機(jī)會。但是現(xiàn)在人們對于房價(jià)的信仰已經(jīng)動(dòng)搖，所以，每一次出臺政策放出大招，反而被人們視為下車逃命的機(jī)會，最直接的市場反應(yīng)就是——越來越多的人開始掛牌賣房。

《后浪》劇照

以北京來看，去年11月份，北京的二手房掛牌量超過10萬套，當(dāng)時(shí)就引發(fā)了市場的一片驚呼，認(rèn)為北京的二手房房東們開始大規(guī)模套現(xiàn)了。隨著這一輪救市持續(xù)升級，一年之后，北京的二手房掛牌量是增加還是減少了呢？

最新數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)在的二手房掛牌量已經(jīng)接近17萬套。一年時(shí)間暴漲了近7成。

樓市的供應(yīng)越來越多，需求卻越來越少，僅靠救市自然也就難以逆轉(zhuǎn)大勢。今年國慶前后，最寬松的政策疊加最黃金的銷售旺季，如果這樣的組合都拉不動(dòng)樓市，這也就意味著，樓市的去泡沫之路還漫漫無期。